Klientengelder, Mittelherkunft und Geldwäschereiprüfung beim Notariat
Bei Immobilien-, Gesellschafts- und Treuhandgeschäften fragen Notariate nach Identität, wirtschaftlich Berechtigten, Zahlungsweg und Herkunft der Mittel. Der Rechtsgrund ist differenziert: Nach heute geltendem GwG ist ein Notar nicht allein wegen jeder Beurkundung automatisch Finanzintermediär. Verwahrt oder transferiert er berufsmässig fremde Vermögenswerte, können GwG-Pflichten greifen; hinzu kommen kantonale Amts-, Sorgfalts- und Risikopflichten. Eine beschlossene Revision tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft.
Heutiges Recht am 14. Juli 2026
Das geltende Geldwäschereigesetz erfasst Finanzintermediäre. Dazu gehören auch Personen, die berufsmässig fremde Vermögenswerte annehmen oder aufbewahren oder helfen, sie anzulegen oder zu übertragen. Ob ein Notariat darunterfällt, hängt deshalb von seiner konkreten Tätigkeit ab. Die reine Errichtung einer Urkunde ohne Verfügung über Vermögenswerte ist von einer treuhänderischen Zahlungsabwicklung zu unterscheiden.
Auch ausserhalb einer GwG-Unterstellung darf das Notariat verdächtige, unklare oder rechtswidrige Geschäfte nicht blind vollziehen. Kantonales Notariatsrecht, Strafrecht, Berufs- und Amtspflichten sowie Anforderungen von Banken und Registern können weitere Abklärungen rechtfertigen. Die Frage «Warum wollen Sie das wissen?» hat daher nicht immer nur eine einzige Gesetzesantwort.
Klientengelder sind kein gewöhnliches Kanzleikonto
Werden Kaufpreis, Gründungskapital, Steuern oder Ablösungen über ein Notariatskonto abgewickelt, braucht es einen schriftlichen Treuhand- oder Zahlungsauftrag. Er bezeichnet Einzahler, wirtschaftlich Berechtigte, Zweck, Freigabebedingungen, Empfänger, Fristen, Zinsen, Gebühren und Rückabwicklung. Fremd- und Eigenmittel müssen organisatorisch und buchhalterisch getrennt bleiben.
Das Notariat darf Gelder nicht frei investieren oder entgegen dem Auftrag weiterleiten. Vor jeder Auszahlung werden Bedingungen, Kontoinhaber und allfällige Sperren geprüft. Parteien sollten nie spontan auf ein per E-Mail geändertes Konto zahlen; Kontodaten und Änderungsweisungen sind über einen zweiten Kanal zu verifizieren. Cyberbetrug ist neben Geldwäscherei ein eigenständiges Risiko.
Identität und wirtschaftlich berechtigte Person
Bei einer GwG-pflichtigen Beziehung muss die Vertragspartei anhand beweiskräftiger Dokumente identifiziert werden. Handelt sie für eine Gesellschaft, Stiftung, einen Trust oder einen Dritten, ist zu klären, welche natürliche Person die Vermögenswerte wirtschaftlich kontrolliert oder wem sie gehören. Handelsregister, Statuten und Organunterschrift beantworten nicht immer die wirtschaftliche Berechtigung.
Benötigt werden je nach Fall Pass oder Identitätskarte, Wohnsitz, Registerauszug, Beteiligungsstruktur bis zur natürlichen Person, Vertretungsvollmacht und Erklärung zum wirtschaftlich Berechtigten. Bei politisch exponierten Personen, komplexen Auslandstrukturen oder Hochrisikoländern steigt der Abklärungsbedarf. Eine nicht nachvollziehbare Nominee-Kette darf nicht durch eine pauschale Bestätigung ersetzt werden.
Mittelherkunft und Vermögensherkunft unterscheiden
Mittelherkunft beschreibt den konkreten Zahlungsfluss: von welchem Konto stammt der Kaufpreis und durch welche Transaktionen kam er dorthin? Vermögensherkunft erklärt, wie die Person das Vermögen wirtschaftlich erworben hat, etwa durch Erwerbseinkommen, Unternehmensverkauf, Erbschaft, Schenkung oder Kredit. Bei erhöhtem Risiko können beide Ebenen erforderlich sein.
Passende Belege sind Kontoauszüge mit durchgängiger Spur, Kauf- oder Darlehensvertrag, Steuerunterlagen, Erbschaftsnachweis, Schenkungsvereinbarung, Jahresabschluss oder Veräusserungsabrechnung. Ein Bargeldhinweis oder Screenshot ohne Kontoinhaber und Transaktionskette reicht selten. Dokumente müssen plausibel zu Betrag, Zeitpunkt, Parteien und Geschäftszweck passen.
Besondere Abklärung und Meldung
Bei ungewöhnlicher Transaktion, unklarem wirtschaftlichem Zweck oder Anzeichen für kriminelle Herkunft verlangt das GwG von unterstellten Finanzintermediären besondere Abklärungen und Dokumentation. Lässt sich ein begründeter Verdacht nicht ausräumen, kann die Meldepflicht an die Meldestelle für Geldwäscherei nach Art. 9 GwG ausgelöst werden. Verfügungs- und Informationsregeln sind dann strikt einzuhalten.
Art. 9 Abs. 2 GwG nimmt Anwältinnen, Anwälte, Notarinnen und Notare von der Meldepflicht aus, soweit ihre Tätigkeit dem Berufsgeheimnis nach Art. 321 StGB untersteht. Das ist keine pauschale Ausnahme vom GwG und auch keine Freistellung für jede Finanzintermediärtätigkeit; Tätigkeitsrolle und Geheimnisbereich sind konkret zu bestimmen. Parteien können nicht verlangen, dass Abklärungen übersprungen werden, nur weil ein Termin drängt.
Revision: neue Regeln ab 1. Oktober 2026
Bundesrat und Parlament haben das GwG revidiert. Nach der amtlichen Mitteilung vom 12. Juni 2026 treten neue Sorgfaltspflichten für gewisse risikobehaftete Beratungstätigkeiten am 1. Oktober 2026 in Kraft. Betroffen können unter anderem bestimmte Tätigkeiten von Anwältinnen, Notaren und weiteren Beratern im Zusammenhang mit Gesellschaftsstrukturen und Immobilien sein. Die genaue Unterstellung richtet sich nach Gesetz und Verordnung, nicht nach jeder beliebigen Rechtsberatung.
Gleichzeitig treten das neue TJPG und das Transparenzregister für wirtschaftlich Berechtigte in Kraft. Für Bestimmungen zu Amtsnotariaten wurde das Inkrafttreten verschoben, damit die Kantone ihre Gesetze anpassen können. Stand 14. Juli 2026 gelten diese künftigen Beraterpflichten noch nicht. Notariate und Parteien müssen laufende Dossiers dennoch auf den Stichtag vorbereiten, wenn Tätigkeit oder Transaktion nach dem 1. Oktober fortgesetzt wird.
Dossier ohne unnötige Verzögerung vorbereiten
- Alle Vertragsparteien und Vertreter identifizieren.
- Beteiligungskette bis zu natürlichen Personen darstellen.
- Konkreten Zahlungsweg mit Kontoinhabern festlegen.
- Mittel- und Vermögensherkunft passend zum Risiko belegen.
- Treuhandbedingungen und Auszahlungsnachweise schriftlich ordnen.
- Ausland-, Sanktions- und PEP-Bezüge früh offenlegen.
- Für Vollzug nach dem 1. Oktober 2026 neue Pflichten prüfen.
Vier Fragen vor einer besonderen Urkunde
Zuerst ist der materielle Vorgang zu bestimmen: Welche Forderung, Sicherheit, Erklärung, Grundstücksübertragung oder Abwicklung soll dokumentiert werden, wer trägt welches Risiko und welche Rechtswirkung wird tatsächlich benötigt? Eine Bürgschaft ist nicht dasselbe wie Solidarschuld oder Garantie; eine Schuldanerkennung ist nicht automatisch direkt vollstreckbar; eine eidesstattliche Erklärung beweist nicht von selbst die Wahrheit ihres Inhalts. Der Urkundentitel darf diese Unterschiede nicht verdecken.
Die zweite Frage betrifft Form, Zustimmung und Zuständigkeit. Öffentliche Beurkundung, schriftliche Erklärung und Unterschriftsbeglaubigung haben verschiedene Funktionen. Bei Bürgschaften natürlicher Personen hängen die Form und die eigenhändigen Angaben vom Höchstbetrag ab; eine erforderliche Zustimmung des Ehegatten oder eingetragenen Partners ist ein eigenes Wirksamkeitserfordernis. Bei Grundstücken kommen öffentliche Urkunde, Grundbuchanmeldung und kantonale Steuer- oder Bewilligungsfragen hinzu. Das kantonale Beurkundungsrecht bestimmt das Verfahren.
Drittens muss die gewünschte Verwendung vor dem Termin geklärt sein. Für die direkte Vollstreckung gelten die besonderen Voraussetzungen und Ausnahmen der ZPO; eine gewöhnliche öffentliche Urkunde oder beglaubigte Unterschrift genügt dafür nicht. Für ausländische Empfänger sind Wortlaut, Urkundsform, Übersetzung, Apostille oder Legalisation mit der Zielstelle abzustimmen. Korrekturen nach Unterzeichnung dürfen materielle Parteierklärungen nicht als vermeintliche Schreibfehler verändern.
Viertens gehören Kosten, Zahlungsweg und Compliance in das Dossier. Bereits erbrachte Entwurfs-, Prüf- und Beratungsleistungen können auch bei einem abgebrochenen Geschäft kostenpflichtig sein; Tarif und Auftragsrecht sind kantonal beziehungsweise vertraglich zu prüfen. Klientengelder benötigen einen dokumentierten Zweck, klare Auszahlungsvoraussetzungen und eine nachvollziehbare Mittelherkunft. Stand 14. Juli 2026 sind die auf den 1. Oktober 2026 angesetzten neuen GwG-Pflichten für bestimmte Beratungstätigkeiten noch nicht in Kraft; heutige Pflichten und kommende Vorbereitung müssen ausdrücklich getrennt werden.
Mittelherkunft vor dem Closing dokumentieren
Lege Beteiligungsstruktur, Kontoweg und Herkunftsbelege früh vor – fehlende Nachweise lassen sich am Zahlungstag kaum ersetzen.
Notariat für das Geschäft finden →Häufige Fragen
Muss jeder Notar bei jeder Urkunde die Mittelherkunft prüfen?
Nicht allein wegen jeder Beurkundung automatisch nach dem heutigen GwG. Konkrete Tätigkeit, Geldfluss, Risiko sowie kantonale und andere Pflichten bestimmen den Umfang.
Welche Belege eignen sich für die Mittelherkunft?
Durchgängige Kontoauszüge und der passende Rechtsgrund, etwa Kauf-, Darlehens-, Erbschafts-, Schenkungs- oder Unternehmensverkaufsunterlagen.
Darf der Kaufpreis über ein Notariatskonto laufen?
Je nach kantonalem System und Auftrag ja. Bedingungen, Trennung von Fremdgeldern, GwG-Einordnung, Bankweg und Auszahlungsbefugnis müssen geklärt sein.
Gelten die neuen Beraterpflichten schon im Juli 2026?
Nein. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten grundsätzlich auf den 1. Oktober 2026 festgelegt; Bestimmungen über Amtsnotariate wurden zusätzlich aufgeschoben.