Sanierung im Stockwerkeigentum: notwendige, nützliche oder luxuriöse Massnahme?

Für gemeinschaftliche Bauteile teilt das geltende Recht bauliche Massnahmen in drei Kategorien: notwendig, nützlich und der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienend. Die Einordnung erfolgt aus Sicht der gesamten Liegenschaft und bestimmt das erforderliche Mehr sowie individuelle Schutzrechte. Ein Etikett in der Offerte entscheidet nichts. Zustandsbefund, Ziel, Varianten, Kosten und Auswirkungen müssen zeigen, ob die Arbeit den Wert und die Gebrauchsfähigkeit erhält, verbessert oder primär zusätzlichen Komfort schafft.

Rechtsstand 14. Juli 2026: geltendes Recht und Revision trennen

Der Bundesrat hat die Botschaft zur Änderung des ZGB am 13. Mai 2026 zuhanden des Parlaments verabschiedet. Damit sind weder parlamentarische Beratung noch Referendumsfrist und Inkraftsetzung abgeschlossen. Bis ein verabschiedeter Erlass tatsächlich in Kraft tritt, entscheiden das heutige ZGB, der Begründungsakt, das gültige Reglement und formgültige Gemeinschaftsbeschlüsse. Zukunftsregeln dürfen nicht vorweg angewendet werden.

Zuerst klären: gemeinschaftliches Bauteil oder private Einheit

Bauliche Mehrheitsregeln der Gemeinschaft betreffen die Gesamtsache und gemeinschaftliche Teile. Tragwerk, Dach, Fassade, Fundament, zentrale Leitungen und gemeinschaftliche Anlagen sind typische Fälle. Innenausbau im Sonderrecht liegt grundsätzlich beim jeweiligen Eigentümer, solange keine gemeinschaftlichen Bauteile, äussere Erscheinung, Sicherheit oder Rechte anderer betroffen sind.

Begründungsakt, Aufteilungsplan, Reglement und technischer Befund beantworten die Zuordnung gemeinsam. Der bestehende Beitrag Umbau im Stockwerkeigentum behandelt den privaten Bauwunsch eines Eigentümers. Dieser neue Beitrag fokussiert dagegen die von der Gemeinschaft geplante Erhaltung oder Erneuerung. Für eine unklare Grenzfläche – etwa Fenster, Storen oder Terrassenabdichtung – wird die Rechtszuordnung vor Ausschreibung schriftlich geklärt.

Notwendige Massnahmen erhalten Wert und Gebrauchsfähigkeit

Art. 647c erfasst Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit nötig sind. Beispiele können die Behebung eines undichten Dachs, gefährlicher Elektrik, korrodierter Leitungen oder fortschreitender Feuchtigkeit sein. Massgebend ist der Zustand der Gesamtliegenschaft, nicht allein die besondere Betroffenheit einer Wohnung.

Notwendige bauliche Massnahmen können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer beschlossen werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlung zulässig sind. «Mehrheit aller» bezieht sich nicht bloss auf zufällig anwesende Stimmen. Kommt sie nicht zustande, kann jeder Eigentümer nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 verlangen, dass notwendige Handlungen durchgeführt und nötigenfalls gerichtlich angeordnet werden. Das ist mehr als eine Anfechtung des negativen Beschlusses.

Nützliche Massnahmen brauchen Kopf- und Wertquotenmehr

Art. 647d betrifft Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die Wertsteigerung oder Verbesserung von Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken. Verbesserte Wärmedämmung, effizientere Haustechnik oder funktionale Aufwertung können je nach Gesamtprojekt darunterfallen. Erforderlich ist die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt – also ein doppeltes Mehr nach Köpfen und Anteilen.

Zusätzlich schützt Art. 647d Abs. 2 den Eigentümer, dessen bisherige Nutzung erheblich und dauernd erschwert oder unwirtschaftlich würde: Ohne seine Zustimmung darf die Änderung nicht erfolgen. Ist sein Kostenanteil unzumutbar, kann die Massnahme ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen den unzumutbaren Mehrteil übernehmen. Diese Schutzrechte werden vor der Abstimmung individuell geprüft und nicht erst nach Vertragsabschluss.

Luxuriöse Arbeiten: Einstimmigkeit mit enger Ausführungsoption

Arbeiten, die lediglich Verschönerung, Ansehnlichkeit oder Bequemlichkeit dienen, benötigen nach Art. 647e Abs. 1 grundsätzlich Zustimmung aller. Ob eine Massnahme luxuriös ist, hängt nicht nur vom Preis ab. Ein kostspieliger Dachnotfall kann notwendig sein; ein günstiges dekoratives Element kann luxuriös bleiben. Perspektive und objektives Gemeinschaftsinteresse zählen.

Art. 647e Abs. 2 erlaubt eine besondere Konstellation: Wird die Arbeit vom doppelten Mehr nach Köpfen und Anteilen angeordnet, kann sie gegen einen Nichtzustimmenden ausgeführt werden, wenn dessen Nutzungsrecht nicht dauerhaft beeinträchtigt wird, die Zustimmenden vorübergehende Beeinträchtigung ersetzen und seinen Kostenanteil übernehmen. Diese Option ist keine allgemeine einfache Mehrheitsregel. Voraussetzungen und Kostenübernahme gehören ausdrücklich in den Antrag.

Ein Projekt kann mehrere rechtliche Kategorien enthalten

Eine Fassadensanierung kann zwingende Rissbehebung, nützliche Dämmung und dekorative Aufwertung kombinieren. Wird alles als untrennbares Paket zur Abstimmung gestellt, kann das höchste Quorum oder eine Anfechtung des Gesamtbeschlusses drohen. Technisch und wirtschaftlich trennbare Module werden mit eigenen Kosten, Mehrheiten und Abhängigkeiten beschlossen.

Untrennbarkeit darf nicht künstlich behauptet werden, aber auch keine technisch unsinnige Stückelung erzwingen. Fachplanung erklärt Mindestvariante, sinnvolle Zusatzvariante und Komfortoption. Der Beschluss hält fest, welche Module nur gemeinsam vergeben werden, welche bei fehlendem Mehr entfallen und wie sich Fördermittel oder Preise verändern. Dadurch können Eigentümer informiert abstimmen, ohne die notwendige Substanzerhaltung als Druckmittel für Luxus zu erleben.

Beschlussreife Unterlagen verhindern den falschen Mehrheitsentscheid

• unabhängiger Zustandsbericht mit Dringlichkeit und Restlebensdauer
• Zuordnung der betroffenen Bauteile und Rechte
• Mindest-, Ziel- und Zusatzvariante mit Lebenszykluskosten
• vergleichbare Offerten, Planerhonorar und Reserve
• rechtliche Kategorie und beantragtes Mehr je Modul
• Fondsstand, Sonderumlage, Kredit und Zahlungsplan
• Kostenverteiler und individuelle Schutzrechte
• Bewilligungen, Förderbedingungen, Versicherungen und Garantien
• Vergabe-, Nachtrags-, Abnahme- und Mängelkompetenzen

Die Einladung enthält diese Unterlagen rechtzeitig. Ein Antrag «Sanierung gemäss Diskussion, maximal ungefähr eine Million» ist weder für Stimmenzählung noch Vollzug ausreichend bestimmt.

Finanzierung: Fonds, Sonderumlage und Zumutbarkeit trennen

Der Erneuerungsfonds deckt nur den nach seiner Ordnung und dem Beschluss zulässigen Anteil. Die Differenz wird über Sonderumlagen, etappierte Beiträge oder eine rechtmässig organisierte Finanzierung getragen. Der gesetzliche Kostenverteiler beginnt bei Wertquoten, berücksichtigt aber Art. 712h Abs. 3 und gültige Reglementsregeln. Projektmehr und Kostenverteilung werden separat beschlossen.

Finanzielle Härte macht eine notwendige Massnahme nicht automatisch unnötig. Bei nützlichen Arbeiten schützt Art. 647d Abs. 3 vor unzumutbaren Aufwendungen unter seinen Voraussetzungen. Die Gemeinschaft prüft Etappierung, Fördermittel, Zahlungsplan und Kostenübernahme, ohne individuelle Bankdaten öffentlich zu machen. Die Revision 2026 schlägt eine gerichtliche Fondsschaffung vor, doch derzeit kann sie eine fehlende Reserve nicht kurzfristig ersetzen.

Notfall, negativer Beschluss und vorsorglicher Rechtsschutz

Bei unmittelbar wachsendem Schaden darf jeder Miteigentümer nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 von sich aus auf Kosten aller Massnahmen ergreifen, die sofort nötig sind; auch der Verwalter hat eine dringliche Schadenabwehrpflicht. Umfang und Dokumentation bleiben verhältnismässig. Provisorische Abdichtung ist nicht automatisch Vollmacht für die komplette energetische Erneuerung.

Lehnt die Versammlung eine notwendige Massnahme ab, ist die positive gerichtliche Anordnung oft zielführender als nur die Aufhebung des Nein-Beschlusses. Wird umgekehrt eine rechtswidrige Massnahme beschlossen, läuft die einmonatige Anfechtungsfrist; der Vollzug stoppt nicht automatisch. Der Beitrag Beschluss anfechten erklärt vorsorgliche Massnahmen und Beweisakte.

Mängel nach der Sanierung: Gemeinschaft und Einzelansprüche koordinieren

Vertragspartner, Abnahme, Mängelrüge, Garantie, Nachbesserung und Schaden werden vor Baubeginn geregelt. Bei gemeinschaftlichen Teilen kann die Gemeinschaft Ansprüche aus ihrem eigenen Vertrag verfolgen; daneben können einzelne Eigentümer Ansprüche aus Kauf- oder Werkverträgen besitzen. Diese Anspruchsketten werden nicht ohne Prüfung zusammengelegt. Seit 1. Januar 2026 gelten zudem neue Regeln des Baumängelrechts für betroffene Verträge.

Die Stockwerkeigentumsrevision schlägt eine Koordinationsversammlung innert drei Monaten nach Information über eine Mängelrüge sowie besondere Voraussetzungen für Verbesserung und Minderung vor. Diese Regeln sind am 14. Juli 2026 noch nicht anwendbar. Trotzdem ist freiwillige Koordination sinnvoll: Verträge, zugesicherte Eigenschaften, Rügen und Fristen werden zentral erfasst, ohne individuelle Rechte vorschnell aufzugeben.

Beschlussformel für ein vollziehbares Sanierungsprojekt

1. Projekt und Module anhand datierter Pläne und Offerten bezeichnen.
2. Jede Massnahme rechtlich als notwendig, nützlich oder luxuriös einordnen.
3. Erforderliches Kopf-, Anteil- und individuelles Zustimmungsrecht nennen.
4. Gesamtkosten, Reserve, Fondsbezug und Sonderumlage beschliessen.
5. Kostenverteiler und Fälligkeiten festlegen.
6. Vergabe und Vollmacht mit Kostendach definieren.
7. Nachträge, Abnahme, Garantie und Mängelvertretung zuweisen.
8. Bewilligungs- und Förderbedingungen als Vollzugsvoraussetzungen aufnehmen.

Protokoll und Anwesenheitsliste weisen die erreichten Kopfstimmen und Wertquoten je Modul aus. Damit kann der Verwalter vollziehen, ohne den politischen Entscheid später selbst ergänzen zu müssen.

Die Sieben-Prüfungen-Matrix für jeden Gemeinschaftsbeschluss

1. Gegenstand: Sonderrecht, gemeinschaftlicher Teil, Sondernutzungsrecht oder bloss individuelle Nutzung zuerst bestimmen. Davon hängen Zuständigkeit und Kostentragung ab.
2. Rechtsgrundlage: ZGB, Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, frühere Beschlüsse und Verträge in ihrer Rangordnung prüfen. Ein Mehrheitsbeschluss darf zwingendes Recht und wohlerworbene Rechte nicht beliebig verdrängen.
3. Massnahmenart: Notwendige, nützliche und luxuriöse bauliche Massnahmen sowie Verwaltungshandlungen auseinanderhalten. Die gesetzliche Kategorie beeinflusst Mehrheit, Kosten und Schutz einzelner Eigentümer.
4. Zuständigkeit und Quorum: Verwaltung, Verwalter, Versammlung oder alle Eigentümer als zuständige Stelle bestimmen. Kopfmehr, Wertquotenmehr, qualifizierte Mehrheit und Einstimmigkeit sind keine austauschbaren Formeln.
5. Verfahren: Einberufung, Traktandum, Vertretung, Ausstand, Unterlagen, Abstimmung und Protokoll beweissicher organisieren. Überraschungsbeschlüsse schaffen Anfechtungsrisiken.
6. Finanzierung und Vollzug: Kostenverteiler, Erneuerungsfonds, Sonderbeiträge, Aufträge, Versicherungen und Vollmachten mit Fälligkeiten und Kontrollen beschliessen.
7. Rechtsschutz: Mitteilung, einmonatige Anfechtungsfrist, allfällige Nichtigkeit, Sicherungsmassnahmen, Gemeinschaftspfandrecht und Vollstreckung sofort in einem Fristenkalender erfassen.

Die am 13. Mai 2026 verabschiedete bundesrätliche Botschaft zur Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts ist noch keine geltende Revision. Beiträge zu Erneuerungsfonds, Stockwerkeigentum ab Plan oder besonderen Nutzungsrechten trennen deshalb die heutige Rechtslage sichtbar vom parlamentarischen Vorschlag.

Häufige Fragen