Stockwerkeigentümerversammlung: Einladung, Beschlussfähigkeit und Mehrheiten
Ein gültiger Beschluss braucht mehr als genügend Ja-Stimmen. Zuerst muss die Versammlung korrekt einberufen und nach Art. 712p ZGB beschlussfähig sein. Danach ist für jedes Traktandum das richtige materielle Mehr zu bestimmen. Bei baulichen Massnahmen, Reglementsänderungen oder persönlichen Sonderrechten gelten andere Nenner als bei einem gewöhnlichen Verwaltungsbeschluss. Der sichere Ablauf lautet deshalb: Einladung prüfen, Vertretung erfassen, Präsenzquorum feststellen, Beschlussmehr bestimmen, Stimmen transparent zählen und den exakten Wortlaut protokollieren.
Rechtsstand 14. Juli 2026: geltendes Recht und Revision trennen
Gilt heute: Art. 712m–712p ZGB sowie subsidiär die Vereinsregeln ordnen Versammlung, Stimme und Beschlussfähigkeit. Das geltende Gesetz verlangt die Protokollierung, erklärt ein datiertes und unterzeichnetes Protokoll aber noch nicht mit dem neuen Entwurf zur ausdrücklichen Gültigkeitsvoraussetzung.
Vorlage, noch nicht geltendes Recht: Der Entwurf will die Berechnung der Abstimmungsmehrheit präzisieren, ein datiertes und unterzeichnetes Protokoll für die Beschlussgültigkeit verlangen und unter engen Voraussetzungen einen vorübergehenden Stimmrechtsentzug ermöglichen.
Praktische Konsequenz: Für Versammlungen im Jahr 2026 wird weiterhin nach heutigem Recht und dem gültigen Reglement gezählt. Die vorgeschlagenen Regeln sind weder Abkürzung noch rückwirkende Heilung.
Der Bundesrat hat die Botschaft zur Änderung des ZGB am 13. Mai 2026 zuhanden des Parlaments verabschiedet. Damit sind weder parlamentarische Beratung noch Referendumsfrist und Inkraftsetzung abgeschlossen. Bis ein verabschiedeter Erlass tatsächlich in Kraft tritt, entscheiden das heutige ZGB, der Begründungsakt, das gültige Reglement und formgültige Gemeinschaftsbeschlüsse. Zukunftsregeln dürfen nicht vorweg angewendet werden.
Einladung und Traktanden setzen den Entscheidungsrahmen
Nach Art. 712n ZGB beruft und leitet grundsätzlich der Verwalter die Versammlung, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat. Über den Verweis auf das Vereinsrecht können Mitglieder eine Einberufung verlangen; Details, Fristen, Form und Schwellen stehen häufig im Reglement. Die Einladung muss allen Stimmberechtigten nachweisbar und so rechtzeitig zugehen, dass sie Anträge verstehen, Unterlagen prüfen und eine Vertretung organisieren können.
Ein Traktandum wie «Diverses» trägt keinen überraschenden Millionenauftrag. Beschlussgegenstand, Kostendach, Finanzierungsweg, Kostenverteilung und beantragte Vollmacht gehören hinreichend bestimmt in die Einladung. Bei einer Sanierung werden Offerten, Zustandsbericht und Varianten beigelegt; bei einer Reglementsänderung der konkrete alte und neue Wortlaut. Wer einen Einladungsmangel erkennt, sollte ihn vor und an der Versammlung rügen, statt taktisch zuzuwarten.
Wer stimmt: Einheit, Miteigentümer, Nutzniesser und Vertretung
Mehrere Personen, denen eine Stockwerkeinheit gemeinsam gehört, haben nach Art. 712o Abs. 1 ZGB nur eine Stimme und geben sie durch einen Vertreter ab. Das betrifft etwa Ehegatten oder Erben als gemeinsame Eigentümer einer Wohnung. Sie werden nicht allein deshalb zu mehreren Kopfstimmen. Gehören einer Person mehrere Einheiten, muss die konkrete Stimmrechtsordnung anhand Gesetz, Begründungsakt und Reglement geprüft werden; pauschale Zählformeln sind gefährlich.
Eigentümer und Nutzniesser müssen sich grundsätzlich über die Stimmrechtsausübung verständigen. Fehlt die Verständigung, ordnet Art. 712o Abs. 2 die Stimme je nach Gegenstand zu und nimmt bestimmte nützliche oder der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende bauliche Massnahmen aus. Vollmachten sollten Einheit, Vertreter, Versammlung und Umfang bezeichnen. Das Reglement kann zulässige Vertreterkreise oder Formanforderungen regeln, darf aber zwingende Mitwirkungsrechte nicht beliebig beseitigen.
Erste Versammlung: das gesetzliche Präsenzquorum
Die erste Versammlung ist beschlussfähig, wenn drei Elemente kumulativ erfüllt sind: Erstens ist mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten. Zweitens vertreten diese Personen zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten. Drittens müssen mindestens zwei Stockwerkeigentümer teilnehmen oder vertreten sein. Bei einer Gemeinschaft mit nur zwei Mitgliedern bedeutet dies praktisch, dass beide für die Beschlussfähigkeit nötig sind.
Die Anwesenheitsliste hält Namen, Einheiten, Wertquoten, Vertretungsgrund und allfällige Stimmrechtsbesonderheiten fest. Das Präsenzquorum wird zu Beginn und bei vorzeitigem Verlassen erneut geprüft. Eine zunächst beschlussfähige Versammlung bleibt nicht automatisch für alle späteren Traktanden beschlussfähig. Gäste, Verwaltungspersonal, Mieter oder technische Berater zählen ohne eigene Eigentümerstellung oder gültige Vertretung nicht zum Quorum.
Zweite Versammlung: weniger Präsenz, aber nicht weniger Sachmehr
Ist die erste Versammlung mangels Beteiligung nicht beschlussfähig, muss eine zweite einberufen werden. Sie darf nach Art. 712p Abs. 2 ZGB nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden. In der zweiten Versammlung genügt als Präsenzquorum ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei. Der Gesetzestext nennt hier kein zusätzliches Wertquotenquorum für die Beschlussfähigkeit.
Das ist keine Erlaubnis, jede Vorlage mit den Stimmen der wenigen Anwesenden zu verabschieden. Ein gesetzlich verlangtes Mehr aller Eigentümer, ein doppeltes Kopf- und Wertquotenmehr, Einstimmigkeit oder die Zustimmung individuell Betroffener bleibt bestehen. Gerade bei Reglementsänderungen und baulichen Massnahmen kann die zweite Versammlung zwar stattfinden, aber das materielle Mehr trotzdem verfehlen. Einladung und Protokoll müssen sie ausdrücklich als zweite Versammlung kennzeichnen.
Vier Mehrheitsarten statt einer pauschalen «einfachen Mehrheit»
| Entscheidtyp | Ausgangspunkt im geltenden Recht |
|---|---|
| Gewöhnlicher Versammlungsbeschluss ohne Spezialnorm | Subsidiäre Vereins- und Reglementsregeln; Nenner vor der Abstimmung ausdrücklich bestimmen. |
| Notwendige bauliche Massnahme | Mehrheit aller Miteigentümer nach Art. 647c ZGB. |
| Wichtigere Verwaltung oder nützliche bauliche Massnahme | Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, nach Art. 647b bzw. 647d ZGB. |
| Luxuriöse Massnahme | Grundsätzlich Zustimmung aller; Art. 647e Abs. 2 erlaubt unter seinen Schutzbedingungen eine besondere Ausführung durch das doppelte Mehr auf Kosten der Zustimmenden. |
| Reglement nach Art. 712g Abs. 3 | Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile hält. |
Individuelle Vetorechte und Zustimmung direkt Betroffener kommen zusätzlich hinzu. Der bestehende Beitrag Reglement ändern behandelt dessen eigene Voraussetzungen; Umbau und Zustimmung grenzt private Eingriffe ab.
Enthaltung, ungültige Stimme und Interessenkonflikt sauber erfassen
Unter geltendem Recht muss die Zählweise aus Spezialnorm, subsidiärem Vereinsrecht und Reglement ermittelt werden. Eine Enthaltung ist nicht automatisch in jedem Quorum eine Nein-Stimme, verschwindet aber auch nicht aus jedem gesetzlichen Nenner. Verlangt das Gesetz eine Mehrheit aller Eigentümer, bleiben Abwesende und Enthaltungen für das Erreichen dieser Schwelle relevant. Bei einem Mehr der abgegebenen Stimmen ist die Rechnung eine andere.
Der Entwurf 2026 will künftig grundsätzlich nur abgegebene gültige Stimmen berücksichtigen, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt; ausgenommen wären insbesondere Einstimmigkeit aller und das Anteilskriterium des qualifizierten Mehrs. Genau weil dies noch Vorlage ist, darf diese Formel 2026 nicht als neue Standardregel verwendet werden. Ein möglicher Interessenkonflikt führt ebenfalls nicht ohne Rechtsgrund automatisch zum Stimmrechtsverlust. Betroffene Stimme, Grundlage und Behandlung gehören ins Protokoll.
Präsenz, Video und schriftlicher Beschluss sind nicht dasselbe
Digitale Vorbereitung, hybride Teilnahme und eine rein virtuelle Versammlung stellen unterschiedliche Fragen. Die Botschaft 2026 hält fest, dass virtuelle Versammlungen reglementarisch vorgesehen werden können, verzichtet aber auf eine neue allgemeine Regel. Eine Gemeinschaft sollte deshalb nicht aus einer blossen Videolink-Einladung folgern, jede Form sei automatisch zulässig. Reglement, subsidiäres Vereinsrecht, Identifikation, gleichzeitige Beratung, Stimmabgabe und Beweisbarkeit sind zusammen zu prüfen.
Auch ein Zirkularbeschluss per E-Mail oder Messenger ist nicht mit einer korrekt einberufenen Versammlung gleichzusetzen. Wo schriftliche Zustimmung nach anwendbarer Ordnung zulässig ist, müssen Antrag, Zustimmung aller erforderlichen Personen, Zeitpunkt und unveränderte Fassung belegbar sein. Für grundbuchrelevante Änderungen ersetzt eine interne Abstimmung weder öffentliche Beurkundung noch Grundbuchvollzug. Der Beitrag Begründung und Grundbuch erklärt diese Formebene.
Das Protokoll muss den Beschluss beweisen können
Das geltende Art. 712n Abs. 2 ZGB verlangt, dass Beschlüsse protokolliert und das Protokoll aufbewahrt werden. Ein belastbares Protokoll nennt Einberufung, Vorsitz, Teilnehmende, Vertretungen, Quorum, Traktandum, vollständigen Antrag, Änderungen, angewandtes Mehr, Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen, vertretene Wertquoten sowie Ausstand oder Vorbehalt. «Angenommen» allein reicht bei späterem Streit oft nicht zur Prüfung.
Das Protokoll sollte zeitnah allen Eigentümern zugestellt werden, auch wenn das heutige ZGB den neuen vorgeschlagenen Wortlaut noch nicht kennt. Der Entwurf würde ein datiertes und unterzeichnetes Protokoll zur Gültigkeitsvoraussetzung machen sowie Mitteilung und geeignete Aufbewahrung verlangen. Bis dahin ist die hohe Dokumentationsqualität dennoch sinnvoll: Sie bestimmt Kenntnis, Vollzug, Kreditprüfung, Kauf-Due-Diligence und die kurze Frist einer möglichen Anfechtung.
Beschlusscheck vor und nach der Abstimmung
- Gehört der Gegenstand zur Gemeinschaft und zur Versammlung?
- Wurde er bestimmt und rechtzeitig traktandiert?
- Wer ist für welche Einheit stimmberechtigt und vertreten?
- Ist das Präsenzquorum beim Traktandum erfüllt?
- Welche Gesetzes-, Begründungs- oder Reglementsnorm bestimmt das Sachmehr?
- Bestehen individuelle Zustimmungs- oder Schutzrechte?
- Ist Antrag samt Kostendach und Vollzug eindeutig?
- Sind Kopfstimmen, Wertquoten und Enthaltungen getrennt dokumentiert?
- Wer erhält Vollmacht, bis wann und für welche Nachträge?
- Wann wird das Protokoll mitgeteilt und welche Frist läuft?
Bei Unsicherheit wird die Rechtsgrundlage vor der Versammlung geprüft. Eine Wiederholung mit sauberem Antrag ist meist günstiger als jahrelanger Streit über einen unklaren Beschluss.
Die Sieben-Prüfungen-Matrix für jeden Gemeinschaftsbeschluss
- Gegenstand: Sonderrecht, gemeinschaftlicher Teil, Sondernutzungsrecht oder bloss individuelle Nutzung zuerst bestimmen. Davon hängen Zuständigkeit und Kostentragung ab.
- Rechtsgrundlage: ZGB, Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, frühere Beschlüsse und Verträge in ihrer Rangordnung prüfen. Ein Mehrheitsbeschluss darf zwingendes Recht und wohlerworbene Rechte nicht beliebig verdrängen.
- Massnahmenart: Notwendige, nützliche und luxuriöse bauliche Massnahmen sowie Verwaltungshandlungen auseinanderhalten. Die gesetzliche Kategorie beeinflusst Mehrheit, Kosten und Schutz einzelner Eigentümer.
- Zuständigkeit und Quorum: Verwaltung, Verwalter, Versammlung oder alle Eigentümer als zuständige Stelle bestimmen. Kopfmehr, Wertquotenmehr, qualifizierte Mehrheit und Einstimmigkeit sind keine austauschbaren Formeln.
- Verfahren: Einberufung, Traktandum, Vertretung, Ausstand, Unterlagen, Abstimmung und Protokoll beweissicher organisieren. Überraschungsbeschlüsse schaffen Anfechtungsrisiken.
- Finanzierung und Vollzug: Kostenverteiler, Erneuerungsfonds, Sonderbeiträge, Aufträge, Versicherungen und Vollmachten mit Fälligkeiten und Kontrollen beschliessen.
- Rechtsschutz: Mitteilung, einmonatige Anfechtungsfrist, allfällige Nichtigkeit, Sicherungsmassnahmen, Gemeinschaftspfandrecht und Vollstreckung sofort in einem Fristenkalender erfassen.
Die am 13. Mai 2026 verabschiedete bundesrätliche Botschaft zur Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts ist noch keine geltende Revision. Beiträge zu Erneuerungsfonds, Stockwerkeigentum ab Plan oder besonderen Nutzungsrechten trennen deshalb die heutige Rechtslage sichtbar vom parlamentarischen Vorschlag.
Traktandum und Mehr vor der Einladung klären
Lass bei grundbuchrelevanten oder strukturellen Änderungen Form, Zustimmung und Vollzug prüfen, bevor Einladungen versandt und Kosten ausgelöst werden.
Notariat für formbedürftige Beschlüsse finden →Häufige Fragen
Wann ist die erste Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig?
Wenn mindestens die Hälfte aller Eigentümer anwesend oder vertreten ist, diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten repräsentieren und mindestens zwei Eigentümer teilnehmen oder vertreten sind.
Wie lange muss man bis zur zweiten Versammlung warten?
Die zweite Versammlung darf nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden. Sie braucht mindestens ein Drittel aller Eigentümer, mindestens aber zwei; besondere Sachmehrheiten gelten weiter.
Hat ein Ehepaar mit einer gemeinsamen Wohnung zwei Stimmen?
Nein. Mehreren Personen, denen eine Einheit gemeinsam gehört, steht zusammen nur eine Stimme zu. Sie üben sie durch eine Vertretung aus.
Zählen Enthaltungen als Nein?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt vom gesetzlichen oder reglementarischen Nenner ab. Bei einer Mehrheit aller Eigentümer hilft eine Enthaltung nicht, die erforderliche Schwelle zu erreichen.
Kann eine Versammlung rein per Videokonferenz stattfinden?
Nicht allein deshalb, weil die Technik verfügbar ist. Eine reglementarische Grundlage, subsidiäres Vereinsrecht, Gleichbehandlung, Identifikation und sichere Stimmabgabe sind zu prüfen. Die Revision 2026 schafft noch keine geltende Pauschalerlaubnis.
Macht ein falsches Quorum den Beschluss automatisch nichtig?
Nein. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung führt eine Quorumsverletzung für sich allein grundsätzlich nicht automatisch zur Nichtigkeit; häufig muss innert Monatsfrist angefochten werden. Der Einzelfall bleibt zu prüfen.