Reglement der Stockwerkeigentümer: Inhalt und Änderung
Das Benutzungs- und Verwaltungsreglement ordnet Nutzung, Kosten und Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Fehlt ein Reglement, kann jeder Eigentümer dessen Aufstellung verlangen. Änderungen können auch ohne sofortige Grundbuchanmerkung gültig und für Käufer verbindlich sein – deshalb reicht der Grundbuchauszug allein nicht.
Was ein gutes Reglement beantwortet
- Welche Räume und Anlagen dürfen wie genutzt werden?
- Wer besitzt exklusive Benützungsrechte an Garten, Terrasse oder Parkplatz?
- Wie werden Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten verteilt?
- Welche Aufgaben haben Versammlung und Verwaltung?
- Wie werden Beschlüsse protokolliert und zugestellt?
- Welche Regeln gelten für Vermietung, Gewerbe, Haustiere und Immissionen?
- Wie wird der Erneuerungsfonds geäufnet und verwendet?
Reglement ist üblich, aber nicht Entstehungsvoraussetzung
Stockwerkeigentum kann ohne umfassendes Reglement entstehen. Art. 712g Abs. 3 ZGB gibt jedem Eigentümer jedoch das Recht, dessen Aufstellung zu verlangen. Ohne abweichende Ordnung gelten die gesetzlichen Regeln des Mit- und Stockwerkeigentums, die viele praktische Details offenlassen.
Grundbuchanmerkung und tatsächlicher Stand
Das Reglement wird häufig beim Grundbuch angemerkt. Spätere Fassungen werden aber nicht immer sofort nachgeführt. Nach Art. 649a ZGB binden Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie gültige Beschlüsse auch Rechtsnachfolger. Käufer brauchen deshalb die vom Grundbuch, Verkäufer und Verwaltung bestätigte aktuelle Fassung samt Anhängen und Plänen.
Welche Mehrheit für Änderungen gilt
Für Erlass und Änderung des Reglements gilt grundsätzlich die qualifizierte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten. Das Reglement darf geschützte Individualrechte nicht beliebig überstimmen. Wird die Zuteilung eines ausschliesslichen Nutzungsrechts geändert, müssen zusätzlich die direkt Betroffenen zustimmen. Für Eingriffe in Sonderrechte oder dingliche Quoten gelten strengere Form- und Zustimmungsvorschriften.
Diese Klauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit
| Klausel | Prüffrage |
|---|---|
| Kostenverteiler | Wertquote oder tatsächliche Nutzung – und mit welchen Ausnahmen? |
| Vermietung | Informationspflicht, Kurzzeitvermietung, zulässige Nutzung? |
| Umbau | Wann braucht es Verwaltung, Versammlung oder öffentliche Hand? |
| Sondernutzung | Fläche, Dauer, Unterhalt und Änderungsmehrheit klar? |
| Fonds | Beitrag, Zweckbindung und Entnahmeverfahren definiert? |
Reglement ändern: belastbarer Ablauf
- aktuelle Fassung und alle Nachträge ermitteln
- gesetzliche und reglementarische Kompetenz bestimmen
- direkt betroffene Eigentümer identifizieren
- klaren Beschlusstext mit Planbeilagen vorbereiten
- Einladung, Traktandierung, Beschlussfähigkeit und Mehrheiten sichern
- Protokoll und Zustimmungserklärungen archivieren
- Anmerkung oder Beurkundung prüfen und Verwaltung nachführen
Beim Kauf nicht nur «Reglement erhalten» ankreuzen
Entscheidend ist, ob Reglement, letzte Protokolle und tatsächliche Nutzung übereinstimmen. Eine jahrzehntelang geduldete Gartennutzung kann anders geregelt sein als die farbige Verkaufsbroschüre. Offene Konflikte gehören vor die öffentliche Kaufurkunde.
Reglement und Kaufvertrag zusammen lesen
Kläre Nutzung, Kosten, Fonds und Sonderrechte vor der Beurkundung – nicht erst an der ersten Eigentümerversammlung.
Notariat finden →Häufige Fragen
Ist ein Stockwerkeigentümer-Reglement obligatorisch?
Nein, es ist nicht zwingende Voraussetzung der Begründung. Fehlt es, kann aber jeder Stockwerkeigentümer die Aufstellung verlangen.
Bindet ein nicht im Grundbuch angemeldetes Reglement den Käufer?
Gültige Nutzungs- und Verwaltungsordnungen sowie Beschlüsse können Rechtsnachfolger auch ohne aktuelle Anmerkung binden. Daher muss die Verwaltung einbezogen werden.
Kann die Mehrheit meinen Parkplatz neu zuteilen?
Nicht ohne Weiteres. Die Änderung einer reglementarischen Sondernutzung verlangt zusätzlich die Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer.
Muss jede Reglementsänderung öffentlich beurkundet werden?
Nein. Eine normale Reglementsänderung erfolgt durch Gemeinschaftsbeschluss. Greift sie aber in dingliche Rechte, Wertquoten oder formbedürftige Vereinbarungen ein, kann eine öffentliche Urkunde nötig sein.