Ausländische Gesellschaft mit Schweizer Immobilie: Registerpflicht
Eine ausländische juristische Person kann dem Schweizer Transparenzregister unterstehen, wenn sie Eigentümerin eines Schweizer Grundstücks ist oder ein Grundstück im Sinne von Art. 4 BewG erwirbt. Weitere Anknüpfungen sind eine Schweizer Zweigniederlassung oder tatsächliche Verwaltung in der Schweiz. Sitz und Handelsregistereintrag im Ausland schliessen die Pflicht daher nicht aus.
Die drei Schweizer Anknüpfungspunkte
| Anknüpfung | Prüfpunkt |
|---|---|
| Zweigniederlassung | Eintrag der Schweizer Zweigniederlassung im Handelsregister |
| tatsächliche Verwaltung | Ort, an dem die wesentlichen Leitungsentscheide tatsächlich getroffen werden |
| Grundeigentum | Erwerb oder bestehendes Eigentum an einem Schweizer Grundstück |
Ein Rechtsträger kann mehrere Anknüpfungen gleichzeitig erfüllen. Für die Frist und Dokumentation sollte der früheste relevante Tatbestand festgehalten werden.
Welche ausländische Einheit gemeint ist
Erfasst werden ausländische juristische Personen beziehungsweise die im Gesetz bezeichneten Rechtsträger. Eine natürliche Person mit Schweizer Ferienwohnung fällt nicht wegen dieser Bestimmung ins Unternehmensregister. Bei Trusts, Personengesellschaften oder Fondsstrukturen ist die rechtliche Einordnung gesondert vorzunehmen.
Wirtschaftlich Berechtigte über Grenzen ermitteln
Auch die ausländische Gesellschaft verfolgt direkte und indirekte Kapital- und Stimmrechte bis zu natürlichen Personen. Ausländische Register zeigen möglicherweise nur Directors oder Nominees. Dann braucht es zusätzliche Eigentümerregister, Gründungsdokumente, Treuhanderklärungen und Verträge. Massgebend sind die Schweizer Kontrollkriterien des TJPG.
Kaufvertrag und Registerpflicht koordinieren
Beim Grundstückskauf sollte früh geklärt werden, wer die EasyGov-Meldung vorbereitet, welche ausländischen Nachweise akzeptabel und übersetzt verfügbar sind und ab welchem Vollzugsschritt die Pflicht entsteht. Diese Prüfung ist von einer allfälligen Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland getrennt.
Fristen im Neu- und Übergangsfall
Für einen neu erfassten ausländischen Rechtsträger gilt grundsätzlich eine Monatsfrist ab Eintritt des gesetzlichen Anknüpfungstatbestands. Für ausländische Rechtsträger, die bei Inkrafttreten bereits erfasst sind, sieht das TJPG grundsätzlich eine Übergangsfrist von sechs Monaten vor. Spätere Änderungen sind wiederum innert eines Monats ab Kenntnis zu melden.
Unterlagen für die Schweizer Meldung
- beglaubigter oder verlässlicher ausländischer Registerauszug
- Statuten oder Gründungsdokumente
- Eigentümer- und Stimmrechtsregister
- Organigramm bis zu natürlichen Personen
- Identitäts- und Wohnsitznachweise
- Schweizer Kaufvertrag, Grundbuchnachweis oder Zweigniederlassungsbeleg
- Vollmacht und zustellfähige interne Kontaktperson
Verkauf und Wegfall der Anknüpfung
Veräussert die Gesellschaft ihr einziges Schweizer Grundstück und besteht weder Zweigniederlassung noch tatsächliche Verwaltung in der Schweiz, kann der Anknüpfungstatbestand wegfallen. Das führt nicht einfach zu einem stillen Ende: Die Löschung beziehungsweise Änderung im Transparenzregister ist zu prüfen, Belege bleiben nach den gesetzlichen Aufbewahrungsregeln verfügbar.
Notariats- und Registerprozess zusammenführen
Beim Erwerb durch eine ausländische Gesellschaft sollte das Transparenzregister-Dossier nicht erst nach der Beurkundung beginnen. Die Urkundsperson benötigt ohnehin Register-, Vertretungs- und teilweise Bewilligungsnachweise. Dieselben Dokumente können – mit aktueller Eigentümerkette und Personendaten ergänzt – die Transparenzmeldung stützen. Zu bestimmen sind eine handlungsfähige EasyGov-Vertretung, ein in der Schweiz erreichbarer Dokumentenverantwortlicher und ein klarer Stichtag. Besteht eine komplexe ausländische Kette, gehören Zeit für Apostille, Legalisation oder Übersetzung in den Vollzugsplan. Die schweizerische Meldung ändert nichts an den ausländischen Meldepflichten der Gruppe.
Auslandsnachweise vor der Immobilienurkunde schliessen
Koordiniere Eigentümerkette, Übersetzungen, Lex-Koller-Prüfung und Transparenzmeldung vor dem Vollzug.
Notariat finden →Häufige Fragen
Muss eine ausländische Firma ohne Schweizer Zweigniederlassung melden?
Ja, das kann der Fall sein, wenn sie Eigentümerin eines Schweizer Grundstücks ist, ein Grundstück im Sinne von Art. 4 BewG erwirbt oder tatsächlich hier verwaltet wird.
Ist jede ausländische Person mit Ferienhaus betroffen?
Nein. Die Regel betrifft ausländische juristische Personen beziehungsweise erfasste Rechtsträger, nicht allein wegen Grundeigentums jede natürliche Person.
Ersetzt die Transparenzmeldung eine Lex-Koller-Bewilligung?
Nein. Registerpflicht und Bewilligung für den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland sind getrennte Prüfungen.
Welche Übergangsfrist gilt?
Für bereits erfasste ausländische Rechtsträger sieht das TJPG grundsätzlich sechs Monate vor; der konkrete Ausgangspunkt ist zu prüfen.