Wohnrecht im Grundbuch eintragen, ändern oder löschen
Ein vertragliches Wohnrecht an einer Immobilie entsteht dinglich erst durch den Eintrag im Grundbuch. Der Dienstbarkeitsvertrag ist grundsätzlich öffentlich zu beurkunden. Für eine Änderung oder vorzeitige Löschung braucht es regelmässig die Mitwirkung der berechtigten Person; beim Tod endet das persönliche Recht, der Eintrag verschwindet aber nicht ohne den verlangten Nachweis.
Was vor der Beurkundung feststehen muss
«Lebenslanges Wohnrecht im Haus» ist als Vertragsbeschreibung zu ungenau. Festzulegen sind die ausschliesslich benutzten Räume, Küche und Bad, Keller, Garage, Garten, Zugänge und gemeinsam genutzte Flächen. Ein Plan verhindert Streit bei Einliegerwohnungen oder mehreren Etagen. Ebenso wichtig sind Dauer, Aufnahme von Angehörigen, Haustiere, Ferienabwesenheit und die Folgen eines dauerhaften Auszugs.
So entsteht das Wohnrecht
- Aktuellen Grundbuchauszug und Dienstbarkeitsbelege beschaffen.
- Räumlichen Umfang und Kostenverteilung vereinbaren.
- Rang und Zustimmung bestehender Grundpfandgläubiger klären.
- Dienstbarkeitsvertrag öffentlich beurkunden.
- Wohnrecht beim zuständigen Grundbuchamt anmelden und eintragen lassen.
Wird das Wohnrecht zusammen mit einer Schenkung oder einem Erbvorbezug bestellt, gehören Eigentumsübertragung, Gegenleistungen, erbrechtliche Anrechnung und Dienstbarkeit in ein abgestimmtes Geschäft.
Wer trägt welche Kosten?
| Kostenart | Was die Urkunde klären sollte |
|---|---|
| Nebenkosten | Heizung, Strom, Wasser, Kehricht, gemeinschaftliche Kosten |
| Unterhalt | kleiner laufender Unterhalt und grössere Erneuerungen |
| Versicherung | Gebäude-, Haftpflicht- und Hausratdeckung |
| Abgaben | Liegenschaftssteuern und weitere objektbezogene Lasten |
| Umbau | Ersatzunterkunft und Nutzungsausfall bei Sanierung |
Notariats- und Grundbuchkosten sind kantonal. Bei einer unentgeltlichen Einräumung kann zusätzlich ein steuerlich zu bewertendes Geschenk vorliegen.
Ändern oder räumlich verkleinern
Eine Änderung des dinglichen Rechts wird nicht durch eine private Nebenabrede grundbuchfest. Soll das Recht künftig nur noch eine Wohnung statt das ganze Haus erfassen oder sollen neue Mitbenutzungsrechte gelten, müssen Vertragsform, Plan und Grundbucheintrag angepasst werden. Bei neuen Hypotheken ist zu prüfen, welchen Rang das geänderte Recht erhält.
Vorzeitige Löschung und Verzicht
Ein Wohnrecht lässt sich im Einvernehmen aufheben. Dafür braucht das Grundbuchamt eine formgültige Löschungsbewilligung beziehungsweise Anmeldung. Eine Abfindung sollte den Kapitalwert, Zahlungszeitpunkt und die Steuerfolgen dokumentieren. Ein unentgeltlicher Verzicht kann wirtschaftlich eine Schenkung an den Eigentümer sein und bei Ergänzungsleistungen oder familieninternen Ausgleichsfragen relevant werden.
Wohnrecht präzise statt pauschal formulieren
Finde ein zuständiges Notariat für Dienstbarkeitsvertrag, Grundbuchanmeldung und eine koordinierte Löschung.
Urkundsperson vergleichen →Häufige Fragen
Kann der Eigentümer ein Wohnrecht allein löschen?
Nein. Solange das Recht besteht, braucht es grundsätzlich die formgültige Zustimmung der berechtigten Person oder einen anderen ausreichenden Rechtsgrund.
Kann ein Wohnrecht zeitlich befristet werden?
Ja. Neben einem lebenslänglichen Recht kann eine feste Dauer oder ein klar bestimmtes Endereignis vereinbart werden. Der Grundbucheintrag muss die Regelung abbilden.
Darf die berechtigte Person ihren Partner aufnehmen?
Grundsätzlich können Familienangehörige und Hausgenossen aufgenommen werden, sofern das Recht nicht ausdrücklich auf die Person beschränkt ist. Der Vertrag sollte die gewünschte Lösung klar festhalten.
Was kostet die Löschung?
Die Gebühren sind kantonal und hängen von Anmeldung, Beglaubigung, Vertragsänderung und allfälliger Abfindung ab. Eine schweizweite Pauschale gibt es nicht.