Revision des Stockwerkeigentumsrechts 2026: Vorlage, Änderungen und heutige Rechtslage

Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts an das Parlament verabschiedet. Das ist ein wichtiger Verfahrensschritt, aber noch keine Gesetzesänderung. Am 14. Juli 2026 gelten weiterhin die bisherigen Art. 712a–712t ZGB. Der Entwurf kann parlamentarisch geändert werden, untersteht nach Verabschiedung dem fakultativen Referendum und tritt erst zu einem vom Bundesrat bestimmten Zeitpunkt in Kraft. Dieser Ratgeber trennt deshalb jede vorgeschlagene Neuerung vom heutigen Recht.

Rechtsstand 14. Juli 2026: geltendes Recht und Revision trennen

Der Bundesrat hat die Botschaft zur Änderung des ZGB am 13. Mai 2026 zuhanden des Parlaments verabschiedet. Damit sind weder parlamentarische Beratung noch Referendumsfrist und Inkraftsetzung abgeschlossen. Bis ein verabschiedeter Erlass tatsächlich in Kraft tritt, entscheiden das heutige ZGB, der Begründungsakt, das gültige Reglement und formgültige Gemeinschaftsbeschlüsse. Zukunftsregeln dürfen nicht vorweg angewendet werden.

Zeitachse: vom parlamentarischen Auftrag zur Botschaft

1. 2019 überwies das Parlament die Motion 19.3410 «55 Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für ein Update».
2. Am 20. September 2024 eröffnete der Bundesrat die Vernehmlassung zu einem Vorentwurf.
3. Am 13. Mai 2026 nahm er die Ergebnisse zur Kenntnis und verabschiedete Botschaft und Entwurf zuhanden des Parlaments.
4. Als Nächstes beraten National- und Ständerat; ihr Ergebnis kann vom Entwurf abweichen.
5. Nach einer Schlussabstimmung folgen Publikation und mögliche Referendumsfrist.
6. Erst ein Inkraftsetzungsbeschluss des Bundesrates macht neue Normen anwendbar.

Ein Veröffentlichungsdatum der Botschaft ist daher kein Inkrafttretensdatum. Übergangsbestimmungen und definitiver Gesetzestext müssen später nochmals geprüft werden.

Sonderrecht und ausschliessliche Nutzungsrechte sollen klarer werden

Heute können ausschliessliche Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen vor allem über Begründungsakt, Reglement und Beschlüsse ausgestaltet werden; Art. 647 Abs. 1bis und 712g Abs. 4 schützen direkt Betroffene bei Änderungen. Der Entwurf will erstmals einen eigenen Art. 712bbis schaffen und Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung solcher Rechte ausdrücklich regeln.

Für im Reglement oder durch Beschluss zugeteilte Nutzungsrechte sieht der Entwurf grundsätzlich die Mehrheit der Eigentümer vor, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile hält, plus Zustimmung des Rechtsinhabers; einstimmig könnte eine andere Mehrheit festgelegt werden. Zugleich soll sich die heutige gesetzliche Vermutung umkehren: Nicht ausgeschiedene Gebäudeteile würden künftig im Zweifel als gemeinschaftlich gelten. Eine Übergangsregel schützt ältere Strukturen. Heute gilt dieser neue Mechanismus noch nicht. Der bestehende Beitrag Sonderrecht oder Sondernutzung erklärt die aktuelle Lage.

Aufteilungsplan und Stockwerkeigentum vor Fertigstellung

Der Entwurf verlangt bei der Begründung einen Aufteilungsplan, der Sonderrechts- und Gemeinschaftsteile abgrenzt, und bei späterer räumlicher Änderung grundsätzlich einen berichtigten Plan. Eigentümer sollen eine Berichtigung verlangen können, wenn er in wesentlichen Punkten unrichtig ist. Altbegründungen würden nach der vorgesehenen Übergangsregel nicht bei jeder späteren Änderung automatisch derselben Planpflicht unterstellt.

Für eine Begründung vor Erstellung oder baulicher Umgestaltung des Gebäudes schlägt der Entwurf eine Anmerkung im Grundbuch vor. Nach Abschluss sollen die Eigentümer Übereinstimmung oder berichtigten Plan feststellen und den Abschluss innert vier Monaten melden; bei Untätigkeit wären Fristsetzung, Gericht und als mögliche Massnahme Umwandlung in gewöhnliches Miteigentum vorgesehen. Heute gilt weiterhin die bestehende Praxis samt Art. 69 GBV. Der Beitrag Stockwerkeigentum begründen bleibt für aktuelle Projekte massgebend.

Baurechtsverlängerung soll nicht mehr an einer Stimme scheitern

Stockwerkeigentum kann auf einem selbständigen und dauernden Baurecht bestehen. Nach heutiger Lage verlangt eine vertragliche Verlängerung auf Seiten der Gemeinschaft grundsätzlich Einstimmigkeit; eine einzelne Gegenstimme kann damit den Fortbestand gefährden. Der vorgeschlagene Art. 712fbis soll einer Mehrheit ermöglichen, die Verlängerung mit dem Grundeigentümer zu vereinbaren.

Nicht teilnehmende Eigentümer würden beim Ablauf der ursprünglichen Dauer ausscheiden und hätten Anspruch auf eine nach dem Entwurf bestimmte Entschädigung; ein befristet eintragbares Grundpfandrecht soll diese sichern. Das ist ein tiefgreifender, noch nicht geltender Mechanismus. Gemeinschaften mit nahendem Baurechtsende dürfen ihn nicht vorwegnehmen. Sie benötigen weiterhin eine Planung nach aktuellem Vertrag, heutigem Recht, Finanzierung und Steuerfolgen.

Erneuerungsfonds: Klagerecht statt allgemeiner Pflicht

Der Entwurf führt ausdrücklich keine generelle bundesrechtliche Pflicht ein, einen Erneuerungsfonds zu äufnen. Neu sollen Eigentümer unter Voraussetzungen beim Gericht Schaffung oder Änderung eines Fonds für notwendige Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten beantragen können. Zuvor muss die Versammlung einen entsprechenden Antrag abgelehnt haben; grundsätzlich müssen mindestens zwei Eigentümer klagen, in Gemeinschaften mit zwei oder drei Mitgliedern soll jeder klageberechtigt sein.

Das Gericht könnte Beitragshöhe und Laufzeit nach Ermessen festlegen. Eine vorzeitige Änderung oder Auflösung eines gerichtlich angeordneten Fonds würde Einstimmigkeit verlangen. Die ZPO soll dafür das summarische Verfahren vorsehen. All dies bleibt Vorschlag. Der aktuelle Ratgeber Erneuerungsfonds kennzeichnet deshalb heutige Beschlusslösung und künftiges Klagerecht getrennt.

Beitragspfandrecht soll stärker, Retentionsrecht gestrichen werden

Heute kann die Gemeinschaft für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre die Errichtung eines Pfandrechts am Anteil verlangen; daneben besteht ein Retentionsrecht an bestimmten beweglichen Sachen. Der Entwurf formuliert das Pfandrecht als Sicherung bis zu einem Höchstbetrag von drei Jahresbeiträgen und will es von der Löschung im Zwangsverwertungsverfahren ausnehmen.

Im Gegenzug soll Art. 712k und damit das praktisch wenig genutzte Retentionsrecht aufgehoben werden. Die Unterschiede sind materiell: «Forderungen der letzten drei Jahre» ist nicht identisch mit «Höchstbetrag von drei Jahresbeiträgen», und die vorgeschlagene Behandlung in der Verwertung verbessert die Sicherungsposition. Für heutige Ausstände bleibt die alte Regel massgebend. Der Beitrag Zahlungsausstand und Pfandrecht enthält den aktuellen Vollzugsweg.

Mängel an gemeinschaftlichen Teilen sollen koordiniert werden

Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen können heute Ansprüche aus verschiedenen Einzelverträgen und aus Verträgen der Gemeinschaft zusammentreffen. Der Entwurf will Eigentümer, der eine Mängelrüge erhebt, zur Information von Verwalter oder Gemeinschaft verpflichten. Diese sollen innert drei Monaten eine Koordinationsversammlung einberufen; bis dahin wären relevante Vertragsunterlagen zu Eigenschaften und Gewährleistungsrechten offenzulegen.

Für die unentgeltliche Verbesserung sieht der Entwurf eine Ermächtigung durch die Mehrheit der Eigentümer vor, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile hält. Minderung soll nach Koordinationsversammlung und ohne Verbesserungsbeschluss verfolgt werden können; weitere Regeln betreffen uneinheitliche Wegbedingung. Die seit 1. Januar 2026 geltenden Änderungen des allgemeinen Baumängelrechts sind davon zu unterscheiden: Sie sind bereits Recht, während diese Stockwerkeigentumskoordination erst Vorlage ist.

Protokoll, Mehrheitsberechnung und vorübergehender Stimmrechtsentzug

Der Entwurf will, dass Beschlüsse für ihre Gültigkeit ein datiertes und unterzeichnetes Protokoll benötigen, dieses allen Eigentümern mitgeteilt und geeignet aufbewahrt wird. Bei der Mehrheitsberechnung sollen grundsätzlich nur abgegebene gültige Stimmen zählen, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt. Ausnahmen gelten, wenn Einstimmigkeit aller nötig ist oder das Anteilskriterium des qualifizierten Mehrs berechnet wird.

Neu vorgeschlagen ist ein vorübergehender Stimmrechtsentzug bei systematischer Zustimmungsverweigerung oder wiederholter Verletzung substanzieller finanzieller Pflichten. Grundsätzlich müssten sämtliche anderen Eigentümer zustimmen; ab mindestens dreissig Mitgliedern soll eine Dreiviertelmehrheit der Anwesenden oder Vertretenen, mindestens zwanzig Personen, genügen. Der Entzug gälte für die nächste Versammlung und höchstens dreimal. Diese Sanktion darf heute keinesfalls angewandt werden.

Ausschlussverfahren: mögliches gerichtliches Nutzungsverbot

Art. 649b ZGB erlaubt heute bereits den gerichtlichen Ausschluss bei so schwerer Pflichtverletzung, dass Fortsetzung unzumutbar ist. Das Gericht verpflichtet zur Veräusserung und ordnet bei Nichtverkauf die öffentliche Versteigerung an. Der Entwurf will die Anwendbarkeit im Stockwerkeigentumsabschnitt ausdrücklich nennen und dem Gericht auf Antrag der anderen Eigentümer zusätzlich erlauben, der beklagten Partei die Grundstücksnutzung zu verbieten.

Das vorgeschlagene Nutzungsverbot ist weder automatischer Teil jedes Verfahrens noch heute verfügbar. Polizei-, Gewaltschutz- oder vorsorgliche Instrumente des geltenden Rechts bleiben bei Gefahr zu prüfen. Die Seite Stockwerkeigentümer ausschliessen erläutert die aktuelle Ultima-Ratio-Schwelle und grenzt sie vom geplanten Stimmrechtsentzug ab.

Was ausdrücklich nicht zu dieser Revision gehört

Die Botschaft vom 13. Mai 2026 schafft keinen allgemeinen Rechtsanspruch auf eine E-Auto-Ladestation. Die angenommene Motion 23.3936 wird in einem separaten Projekt zur Änderung des Energiegesetzes umgesetzt; dessen Vernehmlassung begann erst am 19. Juni 2026. Beide Vorhaben sind am 14. Juli 2026 nicht geltendes neues Recht.

Auch eine allgemeine virtuelle Stockwerkeigentümerversammlung wurde nicht als eigene neue Norm in den Entwurf aufgenommen; die Botschaft verweist auf reglementarische Gestaltung. Schliesslich führt die Vorlage weder eine allgemeine Fonds-Pflicht noch ein Bundesregister für Verwaltungen ein. Wer diese Schlagworte vermischt, erzeugt falsche Erwartungen. Jeder künftige Anspruch braucht endgültigen Gesetzestext, Übergangsrecht und Inkraftsetzungsdatum.

Vorbereitung ohne Vorwegnahme: Acht sinnvolle Schritte

1. Begründungsakt, Plan, Reglement und Nutzungsrechte digital inventarisieren.
2. Fondsbedarf und Gebäudezustand mit Mehrjahresplan dokumentieren.
3. Ausstände und heutiges Pfandsicherungsfenster konsequent führen.
4. Protokolle schon jetzt datieren, unterzeichnen, zustellen und sicher archivieren.
5. Stimmen und Wertquoten transparent ausweisen, aber heutige Nenner verwenden.
6. Mängelverträge und Fristen freiwillig koordinieren.
7. Baurechtsende und Entschädigungsrisiken früh planen.
8. Parlamentsberatung, Referendum, definitiven Text und Inkraftsetzung beobachten.

Reglemente werden nicht vorsorglich mit noch unbekannten Gesetzesnummern überschrieben. Stattdessen können bedingte Anpassungsaufträge vorbereitet werden, die erst nach Inkrafttreten fachlich freigegeben und gültig beschlossen werden.

Die Sieben-Prüfungen-Matrix für jeden Gemeinschaftsbeschluss

1. Gegenstand: Sonderrecht, gemeinschaftlicher Teil, Sondernutzungsrecht oder bloss individuelle Nutzung zuerst bestimmen. Davon hängen Zuständigkeit und Kostentragung ab.
2. Rechtsgrundlage: ZGB, Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, frühere Beschlüsse und Verträge in ihrer Rangordnung prüfen. Ein Mehrheitsbeschluss darf zwingendes Recht und wohlerworbene Rechte nicht beliebig verdrängen.
3. Massnahmenart: Notwendige, nützliche und luxuriöse bauliche Massnahmen sowie Verwaltungshandlungen auseinanderhalten. Die gesetzliche Kategorie beeinflusst Mehrheit, Kosten und Schutz einzelner Eigentümer.
4. Zuständigkeit und Quorum: Verwaltung, Verwalter, Versammlung oder alle Eigentümer als zuständige Stelle bestimmen. Kopfmehr, Wertquotenmehr, qualifizierte Mehrheit und Einstimmigkeit sind keine austauschbaren Formeln.
5. Verfahren: Einberufung, Traktandum, Vertretung, Ausstand, Unterlagen, Abstimmung und Protokoll beweissicher organisieren. Überraschungsbeschlüsse schaffen Anfechtungsrisiken.
6. Finanzierung und Vollzug: Kostenverteiler, Erneuerungsfonds, Sonderbeiträge, Aufträge, Versicherungen und Vollmachten mit Fälligkeiten und Kontrollen beschliessen.
7. Rechtsschutz: Mitteilung, einmonatige Anfechtungsfrist, allfällige Nichtigkeit, Sicherungsmassnahmen, Gemeinschaftspfandrecht und Vollstreckung sofort in einem Fristenkalender erfassen.

Die am 13. Mai 2026 verabschiedete bundesrätliche Botschaft zur Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts ist noch keine geltende Revision. Beiträge zu Erneuerungsfonds, Stockwerkeigentum ab Plan oder besonderen Nutzungsrechten trennen deshalb die heutige Rechtslage sichtbar vom parlamentarischen Vorschlag.

Häufige Fragen