Neubau, Bauvertrag & Baumängel

Seit 2026 schützen zwingende Mindestregeln Bauherren und Neubaukäufer besser. Entscheidend bleibt, Rüge, Rechtsbehelf und Verjährung sauber auseinanderzuhalten.

Die Abnahme ist Beweis-, Frist- und Zahlungsdrehscheibe. Ein gutes Protokoll dokumentiert – es verschenkt keine Rechte.

Fünf Jahre schützen nur einen noch bestehenden Anspruch. Eine verspätete Mängelrüge kann Rechte viel früher beseitigen.

Gemeinschaftliche Bauteile bedeuten nicht automatisch gemeinschaftliche Vertragsansprüche. Zession und Prozesszuständigkeit müssen exakt passen.

Der GU schuldet die Ausführung aus einer Hand, der TU zusätzlich typischerweise die Planung. Gegenüber dem Besteller bleibt der direkte Vertrag entscheidend.

Nicht die Überschrift, sondern Eigentumsmodell, Herstellungsverpflichtung und Einfluss des Erwerbers entscheiden über die Vertragsordnung.

Die neue Frist entschärft die frühere Sofortrüge, aber nur für korrekt bezeichnete Baumängel und den richtigen Vertragspartner.

Seit 2026 kann die unentgeltliche Verbesserung einer Baute nicht mehr im Voraus ausgeschlossen werden. Durchsetzung verlangt dennoch ein sauberes Stufenmodell.

Beim Kauf ab Plan ist der Vertragsanhang das künftige Gebäude. Je präziser Sollzustand und Änderungsprozess, desto weniger wird später über Mängel gestritten.

Verdeckt bedeutet nicht bloss übersehen. Entscheidend ist, ob der Mangel bei ordnungsgemässer Prüfung erkennbar war.

SIA 118 ist keine staatliche Verordnung. Sie gilt nur vertraglich – und darf zwingende Mindestregeln des OR seit 2026 nicht unterschreiten.

Ein Rückbehalt kann Nachbesserung sichern. Der ganze offene Werklohn ist aber nicht automatisch blockiert.